Không chỉ làm gia tăng phí gấp 2 lần, quy định bức giao tế bất động sản phê chuẩn sàn còn làm giảm hiệu quả kinh Nasco Express doanh của các chủ đầu tư.
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) dự định sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5, diễn ra vào tháng 5/2023 và thông qua tại kỳ họp thứ 6, diễn ra vào tháng 10/2023. Điều đó có nghĩa, thời kì để dự án Luật quan trọng này được phê chuẩn không còn nhiều. Tuy nhiên, nhiều quy định được đưa ra tại dự thảo Luật vẫn chưa nhận được sự nhất trí từ dư luận. Trong đó, nổi bật nhất là quy định liên tưởng đến giao du bất động sản phải duyệt y sàn giao thiệp.
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản dự định sẽ được Quốc hội ưng chuẩn vào tháng 10/2023
Cứng nhắc và làm tăng phí tổn cho doanh nghiệp
Phát biểu tại Hội thảo Doanh nghiệp góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) Nasco Express và dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) Nasco Express vừa được Liên đoàn Thương mại Nasco Express và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vào ngày 12/5, ông Nguyễn Quốc Hiệp - chủ toạ Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng: Điều 57 dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) quy định: Các giao tế bất động sản phải thực hành chuẩn y sàn giao du bất động sản theo quy định của Luật này, trong khi Điều 60 quy định sàn giao tiếp bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng đề nghị, có năng lực về tài chính”.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, “quy định như vậy hơi cứng”. Bởi hiện thời khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc kết hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên từ thực tế cho thấy, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao tế bên ngoài bán được, căn do là do viên chức của họ có sự am hiểu và có Nasco Express nhiệt huyết với dự án. Đặc biệt, phí huê hồng chủ đầu tư phải chi cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí huê hồng cho bộ phận viên chức của chủ Nasco Express đầu tư tự bán.
Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị: “Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một Nasco Express nấc trung gian trong khi chúng ta đang cố giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm hoài” . Đồng thời, kiến nghị sửa lại Điều 57: “Các giao tiếp bất động sản phải công khai minh bạch qua các sàn giao tiếp do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao dịch trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được).”
ngoại giả, Nasco Express ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, về tiêu chí các sàn giao du cũng cần cụ thể hơn: Thế nà có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng đề nghị? Kể cả sàn giao dịch trực tiếp và điện tử.
Nasco Express title="giao du bất động sản bắt phải phê chuẩn sàn có thực sự cần thiết? - Ảnh 2." type="photo" w="1507" width="" height="">
giao dịch bất động sản duyệt y sàn sẽ làm tăng tổn phí cho doanh nghiệp và đẩy giá bất động sản tăng cao hơn
Nguy cơ đẩy giá bất động sản Nasco Express tăng cao
Cũng hệ trọng đến quy định giao du bất động sản thắt qua sàn giao thiệp, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập Nasco Express trong lĩnh Nasco Express vực đất đai, xây dựng, bất động sản: Theo khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): “hiệp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hiệp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham dự giao tế là tổ chức, cá nhân chủ nghĩa quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
Đồng thời, Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) cũng quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong mai sau hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sẽ buộc phải qua sàn giao tế bất động sản.
Nhưng theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng thực tính chính xác, hợp pháp của giao kèo, giao du dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ hướng dẫn các Nasco Express bên dự giao tế tuân thủ đúng các quy định pháp luật có hệ trọng đến việc thực hành hiệp đồng, giao tế; giảng giải cho họ hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham dự hợp đồng, giao tiếp. Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng viên đề nghị các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, đề nghị giám định và từ khước công chứng khi không thể làm rõ.
"Như Nasco Express vậy với loại hợp Nasco Express đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hành công chứng hiệp đồng, công chứng viên có bổn phận đánh giá tính pháp lý của tài sản giao tế, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa Nasco Express bất động sản vào giao thiệp; nếu không đủ điều kiện giao du thì phải chối từ công chứng" - ông Nguyễn Văn Đỉnh khẳng định và cho biết: Công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một phần nhiều với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, Nasco Express sàn giao thiệp ngoài chức năng thực hiện các giao du mua bán bất động sản, làm trung gian thương lượng, ký kết Nasco Express giao kèo thì còn phải “kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch”.
“Như vậy, một phần công việc của sàn giao tế bất động sản sẽ trùng lặp với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động sản, đảm bảo đủ điều kiện mua bán” – Nasco Express ông Nguyễn Văn Đỉnh thông tin và cho rằng: Quy định bắt buộc giao thiệp bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hiện, tăng tổn phí tuân cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao, do phí trung gian trả cho sàn giao tiếp sẽ được tính vào giá bán và người dùng rút cuộc phải gánh chịu.
Ngoài ra, một số quan điểm cho rằng việc Luật Kinh doanh Bất động sản nép doanh nghiệp , người dân phải giao tiếp ưng chuẩn một đơn vị trung gian có dấu hiệu ngăn cản quyền tự do Kinh doanh, quyền tự chủ kinh dinh và chọn lựa hình thức tổ chức Kinh doanh, tự do tầng thị trường, khách hàng và ký kết Nasco Express hợp đồng (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu nghĩa vụ về hoạt động Nasco Express đầu tư Kinh doanh (theo Điều 5 Luật Đầu tư).
Từ những phân tích trên, các chuyên gia cho rằng, việc thắt giao thiệp bất động sản phê chuẩn sàn giao tiếp là không cấp thiết. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, việc quy định giao du bất động sản phải thực hiện duyệt y sàn tại dự thảo Luật là cấp thiết, ăn nhập với Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương, Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng, trong đó phải lấy ích lợi chính đáng của người dân để làm trọng tâm xây dựng chính sách.
Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, phải trước đây sàn giao tiếp chưa phát triển, quy trình giao thiệp chưa rõ ràng, chuyên môn nghiệp vụ của hàng ngũ nhân sự còn Nasco Express yếu và thiếu, thì đến nay đã đủ điều kiện để khai triển giao tiếp bất động sản qua sàn. Bên cạnh đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, tính sáng tỏ trong giao tiếp bất động sản thời kì qua có nhiều vấn đề bất cập. Do đó, việc giao tế bất động sản qua sàn cũng như giao dịch qua sở giao dịch hàng hóa là rất cần thiết.
| Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) bao gồm 10 chương và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến và dự kiến duyệt vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023. |