Tiềm năng và dư địa phát triển của phân khúc nhà ở tầng lớp tại Việt Nam đang còn rất lớn. Tuy nhiên, với các chính sách như ngày nay, đa phần các Nasco Express doanh nghiệp bất động sản vẫn đang “nhìn trước ngó sau" Nasco Express với phân khúc "khó nhằn" này.
Nhà ở xã hội dẫn dắt thị trường thời kì tới
Năm 2023, thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo sẽ diễn biến chậm lại. Thị trường Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác động. Tuy nhiên, theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã ban bố tại Hội thảo “Bắt mạch Thị trường bất động sản và dự báo”, phân khúc nhà ở từng lớp, nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển thành thị vẫn đang vấn sự quan hoài của các nhà đầu tư.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, dự báo nhu cầu về nhà ở thời đoạn 2021 - 2030 sẽ nối gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Tỷ lệ dân số tỉnh thành hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Hai thành thị lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở Nasco Express thành phố là Hà Nội và TP.HCM, sẽ chiếm trên 50% diện tích đất tỉnh thành của cả nước và 75% tăng trưởng không gian thành phố với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.
Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc phát triển nhà ở tầng lớp vừa là để đáp ứng nhu cầu cần yếu của đối tượng chính sách vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của 38 ngành nghề khác có liên hệ đến thị trường bất động sản.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn tất 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị với khoảng 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu mét vuông.
Nguồn cung nhà ở xã hội đạt được từ thực tế còn một khoảng cách quá lớn so với kỳ vọng đặt ra. Nasco Express căn nguyên do Nasco Express quá trình khai triển phát triển nhà ở tầng lớp còn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc.
Khó khăn xuyên suốt quá trình triển khai
thời gian qua, quốc gia đã có nhiều cố trong việc ban hành chính Nasco Express sách nhằm lôi cuốn doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở tầng lớp, cải thiện nguồn cung phân khúc nhà ở tầng lớp. Tuy nhiên, những chính Nasco Express sách này vẫn còn nhiều bất Nasco Express cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội.
Ngoài các chính sách đã được đưa ra, muốn thực hiện thành công đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở tầng lớp, Nhà nước cần nghiên cứu ban hành Nasco Express thêm các cơ chế đặc thù riêng, đặc biệt là về vốn và quỹ đất để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển dự án nhà ở xã Nasco Express hội (NƠXH).
Theo đó, Khoản 1 Điều 5 Nghị định số Nasco Express 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương nghiệp, khu tỉnh thành có quy mô dùng đất từ 2ha trở lên tại các thành thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các thị thành loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”.
Tuy nhiên, không phải dự án nhà ở thương nghiệp nào cũng thích hợp để xây dựng NƠXH trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp. Việc bố trí 20% quỹ đất bên trong dự án thị thành, nhà ở thương mại vô Nasco Express hình chung sẽ phá vỡ tổng thể dự án.
Theo VARS, điều này dẫn đến các tiện ích, phong cảnh trong dự án thiếu đồng bộ, giảm giá trị sử dụng của nhóm đối tượng cao cấp. Ngược lại, người dân có thu nhập nhàng nhàng, thấp cũng sẽ khó có thể thích ứng được trong khu vực chất lượng cao. phối hợp tầng lớp chẳng thể đạt được bằng cách Kết hợp nhiều nhóm đối tượng Nasco Express thu nhập khác nhau trong cùng một không gian sống. Tại một số địa phương như Hà Nasco Express Nội và TP. Hồ Chí Minh, hồ hết các dự án đều có quy mô nhỏ, tại vị trí có giá trị lớn, việc yêu cầu bố trí quỹ đất 20% là rất khó thực hiện.
nên chi, VARS cho Nasco Express rằng, nên giao 20% quỹ đất cho chính quyền địa phương tổ chức thực hành, UBND tỉnh phải xem nhu cầu quỹ đất khi lập quy hoạch.
Qua kinh nghiệm quốc tế, hồ hết các nước đều có quỹ nhà ở địa phương cho người cần lao thuê, dưới hình thức đất Nasco Express thuộc chính quyền, giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho thuê theo giá quy định.
thí dụ như tại Hà Lan, với quy mô cho thuê nhà ở xã hội khoảng 31%, Hiệp hội Nhà ở tại đất nước này luân chuyển vốn theo nguyên tắc quay vòng, thu nhập nhận được từ việc cho thuê và bán nhà sẽ đủ để trang trải khoảng đầu tư của họ vào nhà ở giá rẻ mới hay tân trang, cải tạo khu phố (đầu tư cộng đồng). Hay tại một số khu vực ở Hoa Kỳ, các quy định yêu cầu phát triển nhà ở giá rẻ theo 1 trong 3 cách: Nasco Express tỷ lệ % các đơn vị phát triển dự án phải có giá cả phải chăng; tỷ lệ % xây dựng ngoài các đơn vị có giá cả phải chăng hoặc tiền mặt trả vào quỹ nhà ở.
Thứ hai là vấn đề nguồn vốn và lãi suất. Trong chương trình hồi phục và phát triển kinh tế-tầng lớp đã xây dựng hai chính sách hỗ trợ cho nhà ở xã hội. đầu tiên là tương trợ cá nhân vay ưu đãi, đến hết tháng 10/2022, nhà băng Chính sách tầng lớp đã giải ngân được 3.017 tỷ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở tầng lớp, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở. Chính sách thứ hai là hỗ trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỷ đồng ưng chuẩn hệ thống nhà băng thương nghiệp để cho vay với một số ngành, lĩnh vực, trong đó có cải tạo chung cư cũ, Nasco Express xây dựng nhà ở tầng lớp, nhà cho công nhân. Tuy nhiên, đến nay chưa có dự án nào được vay vốn từ chương trình hồi phục. thực tiễn, giờ các doanh nghiệp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn nhà băng thì các dự án nhà ở từng lớp cũng khó lòng khai triển.
Thứ ba là trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán nhà ở tầng lớp còn phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương nghiệp, tạo rào cản chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Quỹ đất 20% khi Nasco Express giao cho doanh nghiệp phải tổ chức đấu thầu, đấu giá, khó lựa chọn nhà đầu tư.
rút cuộc là giá bán bị khống chế , lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của thảy dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Nasco Express Nguồn vốn tắc nghẽn, phí tổn tiếp cận tài chính, phí đầu vào tăng cao trong khi lớp lang thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán nhà ở tầng lớp còn phức tạp và kéo dài, gây tốn kém cho doanh nghiệp khiến giá nhà ở xã hội xây mới tại nhiều nơi cao gần bằng giá nhà ở thương mại. Thị trường thứ cấp ghi nhận hiện tượng giá nhà ở từng lớp tại các thị thành lớn tăng gấp đôi sau 5 năm sử dụng. Đặc biệt là định mức Nasco Express xây dựng đã quy định thấp hơn thực tiễn thị trường dẫn đến doanh nghiệp tham dự phát triển nhà ở tầng lớp có khả năng lỗ nặng. Do đó, VARS cho rằng, những điều này không hấp dẫn và khó lôi cuốn doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ toạ kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, “nếu phát triển nhà ở từng lớp y sì nhà ở thương nghiệp rồi đưa ra những khung giá không hợp với điều kiện thị trường, các Nasco Express nhà đầu tư rõ ràng không quan hoài. Làm ra sản phẩm còn phải xin duyệt về giá bán, cùng những thủ tục thậm chí phức tạp hơn nhà ở thương nghiệp, được miễn mỗi tiền sử dụng đất để làm lợi thế giảm giá thành”.
Ông Thanh nhấn mạnh cần phải đổi thay tư duy làm. Phải làm để người dân có thể sinh sống Nasco Express lâu dài, hoặc khi họ vượt lên một Nasco Express tầm khác thì người đến sau có nhịp sở hữu. Muốn tiết kiệm hoài phải thực Nasco Express hiện các dự án quy mô lớn, còn làm nhỏ không thể giảm. Nếu không làm quy mô lớn, giá vốn khoảng 20 triệu/m2 là thông thường. Mặc Nasco Express dù vậy, khống chế giá cả lại làm giảm chất lượng nhà, người dân vào ở bị xuống cấp ngay.
Từ những lập luận này, ông Thanh đánh giá không nên chỉ nghĩ đến việc xây nhà ở xã hội giá rẻ, đồng thời Nasco Express cần có cơ chế, quy định để những người không thuộc diện Nasco Express dùng nhà ở xã hội nữa chuyển nhà cho nhóm người đang khó khăn hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, cuộn nhà đầu tư, người dân cũng có dịp hưởng lợi.
Phương Hoàng
Nhịp sống thị trường