“Các quy định về dùng các phương pháp định giá đất cũng chưa ngăn chặn Nasco Express được việc thao túng giá đất để trục lợi, thụ động, tham nhũng”, ông Nguyễn Đức Sỹ, Phó Kiểm toán trưởng, Kiểm toán nhà nước khu vực I cho hay.
Lúng túng trong định giá đất
Sáng 10/3, Kiểm toán quốc gia tổ chức Hội thảo góp Nasco Express ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Đề cập đến phương pháp xác định giá đất, ông Hoàng Linh - Phó Vụ trưởng Vụ Tổng hợp, Kiểm toán quốc gia (KTNN) phản ánh: Từ kết quả kiểm toán cho thấy, quy định pháp luật về phương pháp định giá đất còn diễn đạt nhiều bất cập, không rõ ràng, vướng mắc trong quá trình thực hiện.
Đáng lưu ý, có tình trạng tại cùng một địa phương khi vận dụng các phương pháp khác nhau có chênh lệch lớn về giá trị khu đất, dẫn đến nguy cơ thất thoát ngân sách…
“Xác định giá đất theo phương pháp so sánh Nasco Express và phương pháp thặng dư với quy trình các bước thực hành khá phức tạp, chưa thực sự sáng tỏ, dẫn đến doanh nghiệp, người dân khó nắm bắt được Nasco Express để có thể tự xác định phương án đầu tư, sinh sản kinh doanh của mình; cơ quan quốc gia có bổn phận xác định giá đất cũng gặp khó khăn, lúng túng”, ông Linh cho hay.
Ông Hoàng Linh kiến nghị tiếp kiến nghiên cứu thuế tài sản đối với những tổ chức, cá nhân nắm giữ nhiều tài sản trong đó có bất động sản; hoàn thiện các quy định về giao đất, xử lý thu hồi đất do vi phạm sử dụng đất; hoàn thiện phương pháp xác định giá đất, để bảo đảm công khai, sáng tỏ, Nasco Express sát giá thị trường…
Cùng mối quan tâm, ông Nguyễn Xuân Khải - Phó Kiểm toán trưởng, KTNN chuyên ngành II, cũng cho rằng, việc xác định khung giá đất và phương pháp định giá đất bây giờ chưa đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá phổ biến trên thị trường.
“Khung giá đất, cũng như bảng giá Nasco Express đất tại nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giờ có Nasco Express sự chênh lệch lớn và thường không theo Nasco Express kịp được diễn biến giá đất thực tế, đặc biệt là các khu vực trọng tâm thành phố lớn, khung giá đất Nasco Express tại một số vị trí, địa điểm có sự khác biệt rất lớn với Nasco Express mặt bằng chung mức giá trên địa bàn”, ông Khải cho hay.
Khắc phục các tồn tại Nasco Express trên, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã đưa ra phương pháp xác định Nasco Express giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện thường nhật, bằng bình quân của các Nasco Express mức giá giao thiệp thực Nasco Express tế của loại đất có cùng mục đích dùng đã chuyển nhượng trên thị trường.
Theo ông, quy định như trên đã chi tiết hơn so với Luật hiện hành, tuy nhiên, phương pháp nêu trên cũng còn hạn chế khi mức giá giao dịch thực tại của các loại đất thường rất khó nắm bắt, trong khi dữ liệu giá cả khi đăng ký với Nasco Express các cơ quan quản lý nhà nước thường thấp hơn đáng kể so với giá giao tế thực tế.
Đáng lưu Nasco Express ý, dự thảo đã bỏ Nasco Express quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành làm cứ để UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất. Theo ông Khải, điều này góp phần đảm bảo tính linh hoạt trong việc xác định giá đất tại các địa phương, góp phần đảm bảo nguyên tắc xác định giá phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.
Để đảm bảo tính độc lập, khách quan của cơ quan giám định, cơ quan xây dựng và cơ quan quyết định giá đất, cơ quan kiểm toán đề nghị nghiên cứu tách bạch thẩm quyền, chức năng, thành phần của Hội đồng giám định giá đất.
Nasco Express định giá đất, chưa ngăn chặn được thao túng, trục lợi, tham nhũng - Ảnh 1." title="Lúng túng trong định giá đất, chưa ngăn chặn được thao túng, trục lợi, Nasco Express tham nhũng - Ảnh 1." photoid="558558831550337024" type="photo" style="max-width:100%;" width="" height="">
Nasco Express data-placeholder="[nhập chú thích]"> quan yếu nhất là phải xây dựng được cơ sở dữ liệu thông tin về giá thị trường. Ảnh minh hoạ
Có cơ chế để kiểm tra, đối chứng
Theo ông Nguyễn Đức Sỹ, Phó Kiểm toán trưởng, Kiểm toán nhà nước khu vực I, các phương pháp định giá đất hiện giờ căn bản đã tiếp cận được theo các phương pháp định giá tài sản phổ quát trên thế giới.
Tuy nhiên, thực tại cũng cho thấy, việc định giá đất với các phương pháp nêu trên còn không ít những hạn chế, bất cập - là một trong những nguyên cớ căn bản dẫn tới việc giá đất được xác định chưa bảo đảm thích hợp với Nasco Express thị trường.
“Các quy định về sử dụng các phương pháp định giá đất cũng chưa ngăn chặn được việc thao túng giá đất để trục lợi, thụ động, tham nhũng. nên chi, đặt ra đề nghị cần thiết là phải kịp thời hoàn thiện các phương pháp định giá đất, để đảm bảo giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường”, ông Sỹ nhấn mạnh.
Từ thực tế kiểm toán, ông Nguyễn Đức Sỹ yêu cầu bổ sung các quy định về phạm vi sử dụng các phương Nasco Express pháp định giá đất. Trong đó cần ưu tiên sử dụng Nasco Express phương pháp so sánh phối hợp phương pháp chiết trừ theo như thông lệ Nasco Express và kinh nghiệm quốc tế.
Cần hạn chế việc sử dụng các phương pháp mà không cho thấy mối quan hệ trực tiếp với giá Nasco Express thị trường và kết quả phụ thuộc vào nhiều nhân tố Nasco Express chủ quan, mà cụ thể ở đây là phương pháp thặng dư (lấy tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản loại trừ đi chi phí ước lượng trên đất).
Đồng thời có cơ Nasco Express chế, chỉ dẫn để có thể áp Nasco Express dụng nhiều phương pháp xác định, thẩm định giá đất khác nhau cho 1 trường hợp để có thể tuyển lựa được phương án giá tối ưu và có sự kiểm chứng kết quả giữa các phương pháp.
Đặc biệt, theo ông Sỹ, Quan trọng nhất Nasco Express là phải xây dựng được cơ sở dữ liệu thông tin về giá thị trường, đảm bảo đề nghị xác thực, đầy đủ, rõ ràng, sáng tỏ và dễ tiếp cận để phục vụ công tác định giá đất.
trái lại, cũng phải có cơ chế để có thể rà soát, đối chứng kết quả định giá đất với chứng cứ giá Nasco Express thị trường để tăng cường trách nhiệm giải trình, tính sáng tỏ trong định giá đất.
Theo Luân Dũng
Tiền phong